Pro Bulletin KDP ČR – z jednání Koordinačního výboru MF ČR

V srpnu 2000 jsem předkládal na Koordinační výbor MF materiál k problematice společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů po novele zákonem č. 103/2000 Sb. Materiál byl – s jednou nepříliš podstatnou výhradou – schválený s tím, že MF doporučilo pozastavit zveřejnění materiálu do doby, než o planosti novely zákona o vlastnictví bytů rozhodne Ústavní soud.

Ústavní soud dne 21. března 2001 platnost zákona o vlastnictví bytů potvrdil. Proto dále dávám ke zveřejnění uvedený materiál na Koordinační výbor, stanovisko MF a mé poznámky k problematice zdaňování toho společenského neštěstí, které se jmenuje společenství vlastníků jednotek.

Milan Skála, daňový poradce 000 014

I. Materiál pro Koordinační výbor

Společenství vlastníků jednotek

PhDr. Milan Skála, daňový poradce 014

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byl s účinností od 1.7.2000 novelizován zákonem č. 103/2000 Sb. Novela konstituuje nový druh právnické osoby – společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Bez ohledu na výkladové nejasnosti v novele je zřejmé, že ke dni 1.7.2000 vzniklo v České republice asi 32 000 zcela nových právnických osob, zapisovaných do obchodního rejstříku. K těmto novým právnickým osobám se nepochybně vážou účetní a daňové povinnosti. Jaké, to je předmětem tohoto příspěvku.

Společenství vlastníků jednotek upravuje zejména § 9 až § 12 zákona o vlastnictví bytů (ZVB)a přechodná ustanovení zákona č. 103/2000. Z těchto ustanovení vyjímám to, co považuji pro účetnictví a pro daně za podstatné, nejdůležitější zvýrazňuji:

1. Společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu")… (§ 9 odst. 1 ZVB)

2. Společenství vlastníků jednotek je osobou zapisovanou do obchodního rejstříku.5) Výbor nebo pověřený vlastník jsou povinni do 30 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis do obchodního rejstříku. (§ 10 odst. 1 ZVB)

3. Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků… (§ 9 odst. 3 ZVB)

4. Orgány společenství jsou
a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen "shromáždění"),
b) výbor společenství (dále jen "výbor") nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen "pověřený vlastník"),
c) další orgány podle stanov společenství. (§ 9 odst. 7 ZVB)

5. Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství (odstavec 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c). O průběhu schůze shromáždění, na které jsou voleny orgány společenství a schvalovány nebo měněny stanovy společenství, musí být pořízen notářský zápis, k němuž se přikládají schválené stanovy společenství. (§ 9 odst. 8 ZVB)

6. V domech s nejméně 5 jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, kteří je nabyli do vlastnictví přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a do tohoto data jim byly doručeny listiny s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, vzniká dnem nabytí účinnosti tohoto zákona společenství podle tohoto zákona. První shromáždění se musí konat do 3 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. (Čl. II. – Přechodná ustanovení, bod 2. zákona č. 103/2000 Sb.)

Z uvedeného je vyplývá:

a) Společenství vlastníků jednotek vzniká ze zákona, bez dalších právních úkonů. Zápis do obchodního rejstříku je pouze deklaratorní.

b) U domů rozdělených na jednotky před účinností zákona vzniká společenství ke dni 1.7.2000. Počet takto vzniklých právnických osob lze dovodit z údajů z Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. K tomuto datu je evidováno asi 35 000 domů rozdělených na jednotky, z toho asi 3 000 domů nesplňuje zákonná kritéria pro vznik společenství (pět jednotek a tři vlastníci). Zbytek – 32 000 domů – představuje počet nově vzniklých právnických osob ex lege. Tyto údaje v podstatě korespondují s odhady Ministerstva pro místní rozvoj.

c) Společenství se zapisuje do obchodního rejstříku a je tedy podnikatelem ve smyslu § 2 odst. 2 obchodního zákoníku. S tím korespondují i stávající návrhy vzorových stanov připravené pro schválení vládou ČR, které předpokládají dělení zisku společenství. Z toho lze dovodit, že oněch 32 000 společenství jsou podnikatelskými subjekty a v souladu s obchodním zákoníkem a zákonem o účetnictví vedou podvojné účetnictví pro podnikatele.

d) Existují názory, že do doby zápisu do obchodního rejstříku není společenství podnikatelským subjektem. Může vést jednoduché účetnictví a teprve po provedení zápisu se stává podnikatelským subjektem a povede podvojné účetnictví. Domnívám se, že tyto názory nemají opodstatnění ve stávající právní úpravě a navíc by způsobily účetní a daňový chaos. Doporučuji tyto názory neakceptovat.

e) Společenství by ze zákona mělo vést účetnictví ode dne svého vzniku (viz § 4 zákona o účetnictví). V den vzniku společenství ale není ustanoven statutární orgán. Nelze než připustit účtování zpětně, a to za období ode dne vzniku společenství do dne existence statutárního orgánu.

f) Výkladovým problémem může být registrační povinnost daňových subjektů podle § 33 zákona o správě daní a poplatků. Tento zákon nepředpokládá existenci právnické osoby bez statutárního zástupce; to lze dovodit i z ustanovení § 9 odst. 2, podle kterého za právnickou osobu jedná statutární orgán nebo ten, kdo prokáže, že je oprávněn za ni jednat. Obvykle po dobu 3 měsíců ode dne vzniku společenství však nebude známý ani statutární orgán, ani ten, kdo by byl jménem společenství oprávněn jednat. Nepředpokládám přitom, že by správce daně ustanovoval ve 32 000 případech zástupce podle § 10 odst. 2. Také by rozhodnutí o ustanovení zástupce špatně doručoval, protože společenství, přestože vzniklo, ještě nemá adresu a přesný název. Pak nelze než tolerovat, že třicetidenní lhůta podle § 30 odst. 1 zákona o správě daní a poplatků může běžet nejdříve ode dne vzniku statutárního orgánu, nebo ode dne získání živnostenského listu, bude-li potřeba (zatím převažuje názor, že potřeba nebude, protože oprávnění ke správě majetku je ze zákona).

g) V praxi lze předpokládat, že při registraci ve třicetidenní lhůtě nebudou známé všechny obvyklé údaje. Určitě nebude známé IČ, pravděpodobně nebude známé číslo účtu, údajem osvědčujícím povolení nebo oprávnění k podnikání bude asi jen odvolávka na zákon č. 72/1994 Sb. Asi bude nutné to tolerovat.

h) Společenství bude obvykle poplatníkem daně z příjmů právnických osob; pokud jde o ostatní daně, pak podle své volby. Ta se bude odvíjet od charakteru smluvního vztahu, na jehož základě bude provádět správu domu. Na dani z příjmů právnických osob nebude požívat výhod poplatníků, kteří nejsou založeni za účelem podnikání.

i) V praxi se nepředpokládá dělení zisku, přestože návrh vzorových stanov s dělbou zisku počítá. Pokud by k tomu došlo, pak nelze použít ustanovení § 36 zákona o daních z příjmů o srážkové dani; nejde o obchodní společnost ani o družstvo. Po vypořádání daně z příjmů právnických osob společenstvím by se zisk dělil s tak, že:

· Pokud je vlastníkem jednotky právnická osoba, bude mít podíl na zisku v běžných zdanitelných výnosech

· Pokud je vlastníkem jednotky fyzická osoba podnikatel, bude mít podíl na zisku v běžných zdanitelných příjmech (výnosech)

· Pokud je vlastníkem jednotky fyzická osoba nepodnikatel, nebude u něj tento příjem předmětem daně s odkazem na § 23 odst. 4 písm. e) bod 2. To se týká všech případů, kdy výdaje na správu nebyly daňově uznatelným výdajem.

Lze očekávat, že výbor společenství budou v mnoha případech tvořit lidé bez jakýchkoli znalostí a zkušeností s řízení, účetnictvím a daněmi, o obchodní zákoníku nemluvě. Vzhledem k tomu a s přihlédnutím k široké škále nejasností v novele zákona o vlastnictví bytů by možná byla vhodná vyšší míra tolerance ze strany správců daně.

Návrhy na opatření

Odsouhlasit a publikovat jako společný názor z Koordinačního výboru následující závěry:

1. Společenství vlastníků jednotek je podnikatelským subjektem a nenáležejí mu výhody právnických osob, které nebyly založeny za účelem podnikání (§ 18 zákona o daních z příjmů).

2. Společenství vlastníků jednotek vede ode dne svého vzniku podvojné účetnictví pro podnikatele; období ode dne vzniku společenství do dne ustanovení statutárního orgánu účtuje zpětně po ustanovení statutárního orgánu.

3. Registrační povinnost daňových subjektů podle § 33 zákona o správě daní a poplatků je nutné splnit do 30 dnů ode dne ustanovení statutárního orgánu, nebo do 30 dnů ode dne získání živnostenského listu na správu majetku, bude-li potřeba. Chybějící údaje k registraci je nutné doplnit správci daně bez zbytečného prodlení.

4. V případě dělení zisku společenství vzniká vlastníkovi jednotky zdanitelný příjem (výnos) a nelze použít srážkovou daň podle § 36 zákona o daních z příjmů. U fyzických osob, u kterých výdaje za správu nebyly daňově uznatelným výdajem, není podíl na zisku předmětem daně podle § 23 odst. 4 písm. e) bod 2 zákona o daních z příjmů.

II. Zápis z jednání Koordinačního výboru konaného dne 13.9.2000

Závěr k problematice společenství vlastníků jednotek:

Souhlas navrženým řešením, s výjimkou bodu 4, s jehož poslední větou nelze souhlasit, neboť u fyzických osob je podíl na zisku předmětem daně, jelikož jde o příjem podle § 10 ZDP. Zástupci MF doporučují stanovisko nezveřejňovat, a vyčkat nálezu Ústavního soudu k ústavní stížnosti, jíž byla napadnuta novela zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, provedená zákonem č. 103/2000 Sb.

III. Poznámky předkladatele

1. Nesouhlas MF s osvobozením fyzických osob – vlastníků jednotek – v případě dělení zisku ze společenství vlastníků nevidím jako problém.Nepředpokládám totiž, že by k tomu v praxi docházelo a pokud ano, bude nutné se k němu vrátit.

2. Od doby, kdy jsem psal příspěvek na Koordinační výbor, došlo k vývoji v čase. Odhaduji, že v současné době existuje 35 000 společenství vlastníků jednotek jako právnických osob, které by měly být zapsány do obchodního rejstříku. K 20.3.2001 jich však bylo zapsáno pouze 913, tedy asi 2,6 %. Osobně se však domnívám, že po zmíněném rozhodnutí Ústavního soudu se počet zapsaných subjektů bude zvyšovat rychleji.

3. Omlouvám se, zaběhnu mimo daně. V odborném tisku jsem opakovaně četl, že za nerespektování zákona o vlastnictví bytů v části § 9 až § 16 (společenství vlastníků jednotek), nehrozí žádná sankce, protože zákon o vlastnictví bytů žádnou sankci neobsahuje, takže vlastně o nic nejde. To je pravda, ale jen z velmi malé části. Postihy upravují jednak soukromoprávní předpisy v části náhrady škody (§ 420 a násl. občanského zákoníku a § 373 a násl. obchodního zákoníku) a jednak trestní zákon, např. v § 125 odst.2. Podle tohoto ustanovení kdo jiného ohrozí nebo omezí na právech tím, že bez zbytečného odkladu nepodá návrh na zápis zákonem stanoveného údaje do obchodního rejstříku nebo neuloží listinu do sbírky listin, ač je k tomu podle zákona nebo smlouvy povinen, bude potrestán odnětím svobody na šest měsíců až tři léta nebo zákazem činnosti nebo peněžitým trestem, případně trestem odnětí svobody na jeden rok až pět let, způsobí-li značnou škodu nebo jiný zvlášť závažný následek.. Stejné tresty podle stejného ustanovení se týkají nevedení účetnictví společenství jednotek. V úvahu připadá i trestný či porušování povinnosti při správě cizího majetku (§ 255 a § 255a TZ). Tvrzení o porušování zákona o vlastnictví bytů bez sankcí mi tedy připadá velice nepodložené.

4. Vracím se k daním a účetnictví. Ministerstvo financí vydalo ve Finančním zpravodaji č. 11/2000 Sdělení č. 281/107 716/2000 k účtování společenství vlastníků jednotek-právnické osoby dle zákona č. 103/2000 Sb. To připomínám těm kolegům, kteří snad v záplavě jiných předpisů toto sdělení přehlédli. Mnohé ve sdělení je diskutabilní, ale nebylo asi správné rozebírat sporné části na tomto místě. Připomínám jen, že sdělení není závazné, je pouze právním názorem ministerstva v reakci na četné dotazy.

5. Určitým problémem je – ostatně jako obvykle – odborná různorodost správců daně. V tomto měsíci (březen 2001) jsme registrovali několik společenství vlastníků jednotek na celkem 8 finančních úřadech, a to ve stavu po shromáždění vlastníků jednotek, ale ještě bez zápisu společenství v obchodním rejstříku a bez IČ, zato s podrobným průvodním dopisem, o co jde. Tři finanční úřady (jejich pracovníci) jsou podle mého názoru abonenty na vzorovou medaili MF: registrace blesková, bez problémů, přiděleno DIČ. Zjevně věděli, o co jde. Čtyři správci daně dosud takticky vyčkávají. Jeden správce daně odmítl převzít dokumenty, k registraci, protože jsme neměli DIČ a výpis z obchodního rejstříku (nebyl jsem tam bohužel osobně, což mě mrzí). Poslali jsme je tedy poštou, a nezklamal nás: poslal výzvu podle § 21/7 zákona o správě daní a poplatků s konstatováním, že naše podání má vady, a to absenci IČ a výpisu s obchodního rejstříku. Zjevně nevěděl, o co jde, o čemž svědčí i to, že jeho rozhodnutí mělo vady – chyběly základní náležitosti rozhodnutí a osvědčuje se jeho neplatnost.

6. To vše nepíšu pro pobavení, ale z jiného důvodu. Společenství vlastníků jednotek se asi stane širším problémem, který se bude asi týkat širšího okruhu daňových poradců; jde přeci o asi 35 000 účetních jednotek a daňových subjektů. Pro jednání se správci daně se pak uvedené jednání z Koordinačního výboru i zatím skromné praktické zkušenosti mohou hodit.